Выгодный зачет

Кредитование

Анатомия рынка
Еженедельник "Дом.Строй" №16 от 29 апреля 2009 года
Маргарита Савина

Без классификации не обойтись!

В целом российский рынок загородной недвижимости (а рязанский тем более) относительно молод. Начавшаяся еще в советские времена активная застройка участков в дачных кооперативах небольшими домиками позже переросла в хаотичную застройку разнокалиберными домами и коттеджами в любом приглянувшемся инвестору месте.

А еще позже строительные компании и потребители перевели свое внимание на организованные коттеджные поселки, таунхаусы и многоквартирное жилье за городом с единой концепцией и продуманными деталями.Особенно живо интерес потребителей к жилью за городом проявляется весной с первыми по-настоящему теплыми днями. Подобная сезонность характерна для так называемых поселков выходного дня.

В то же время спрос на другой тип загородной недвижимости носит не только весенне-летний характер. Сейчас все больше людей переезжают за черту города на ПМЖ. Эта тенденция стимулирует появление поселков для постоянного, круглогодичного проживания. Повышенное внимание в подобным образом организованных загородных поселках должно уделяться, во-первых, качеству домостроения и материалам, во-вторых, местоположению загородного дома (транспортная доступность и удаленность от города), в-третьих, инфраструктуре (детские учреждения и объекты торговли) и коммуникациям (водопровод, канализационный коллектор, газоснабжение). Преобладающая доля объектов загородного строительства, возводимых близ Рязани, позиционируется как место постоянного проживания (по крайней мере, самими девелоперами).

На выбор покупателя сегодня предлагается несколько типов загородного жилья.

Во-первых, это многоквартирные жилые комплексы за городом. Организованные, продуманные проекты такого формата имеют огороженную территорию, развитую инфраструктуру (магазин, спортивную и детскую площадки и др.) Цены на подобные объекты по сравнению с городскими квартирами ниже – варьируются от 20,5 до 35 тыс. руб./кв. м.

Другой формат – таунхаусы – сблокированные коттеджные секции с отдельным входом и небольшим участком земли для каждого владельца. Они постепенно завоевывают внимание покупателей. Тем более что в хорошо организованных комплексах также есть детская и спортивная площадка, закрытая территория, продуманное оформление общественных зон. Таунхаусы, возможно, медленнее становятся популярным форматом среди населения, так как сказывается влияние советских стереотипов, когда людям были известны два вида жилья: квартира и загородный дом. Таунхаусы в Рязанском регионе можно приобрести по цене от 25 до 30 тыс. руб./кв. м.

Следующий вид рязанской загородной недвижимости – коттеджи. При выборе коттеджа потребитель может столкнуться с широким диапазоном цен (от 16 до 30 тыс. руб./кв. м), в зависимости от местоположения, инфраструктуры, архитектуры, инженерного наполнения.
Сегодня основное предложение загородной недвижимости сформировано тремя доминирующими направлениями – Солотчинским, Московским, Шиловским. В меньшей степени застраиваются Спасское и Михайловское направления. Популярность того или иного направления зависит от экологии, развитости инфраструктуры, транспортной доступности и прочих преимуществ.

Учитывая «молодость» рязанского рынка форматных коттеджных поселков, сегодня для ориентации потребителей необходима четкая классификация этого сегмента, понятная потенциальному покупателю и практически используемая самими строительными компаниями. В противном случае каждая риэлторская компания или девелопер вправе будет сама определять класс объекта загородной недвижимости, а потребитель в своем выборе решающим ориентиром будет считать ценовой фактор.

По мнению специалистов рынка недвижимости, правильнее ориентироваться на некоторые базовые критерии, по которым можно оценить объект, среди них: 

– транспортная доступность;
– материал и архитектурное решение построек, площадь строения и земельного участка;
– соотношение площади объекта и общих зон;
– инфраструктура поселка;
– коммуникации;
– обеспечение безопасности и однородной социальной среды.

По мировым классификациям организованные коттеджные поселки круглогодичного проживания подразделяются на экономкласс, бизнес-класс и элитные. Если «наложить» особенности рынка загородной недвижимости нашего региона на эту типизацию, то получится следующее.

Характеристики коттеджей самого высокого класса вытекают из самого названия – «элит-класс» (его также могут называть «премиум» или «люкс»). Это престижный, экологически благоприятный район, индивидуальный архитектурный проект дома, дизайнерские уличные светильники, брусчатое покрытие дорог. Чтобы реализовать желание потенциальных клиентов проживать в однородной социальной среде, количество домов в поселке ограничено 50. При этом жильцам необходима и некоторая обособленность и уединенность – земельные участки под каждым домом должны быть не менее 30 соток. Размеры владений – не менее 700 кв. м. Инфраструктура здесь соответствующая классу объекта – большая общественная зона поселка разработана по проекту ландшафтного бюро, есть гостевые парковки, детские и спортивные площадки, парк, аптеки, магазины, кафе, огороженная и круглосуточно охраняемая территория.

Загородное жилье бизнес-класса отличается высоким качеством строительства и используемых материалов. Важным атрибутом инфраструктуры поселков подобного типа является гостевая парковка, детские и спортивные площадки, ландшафтные работы по благоустройству общественной территории поселка, огороженная охраняемая территория и видеонаблюдение по периметру. Число домов в общем комплексе может достигать 200, площади домостроений и прилегающие земельные участки поскромнее – дома от 250 до 700 кв. м и 15-30 соток земли в собственности.

Объекты экономкласса предполагают возведение типовых домов. Площади жилых домов – до 250 кв. м, земельных участков – до 15 соток. Общее число домов в поселке может достигать и 1500.

Общие условия, которые характеризуют организованные коттеджные поселки, – это наличие коммуникаций, необходимых для постоянного проживания, транспортная доступность (причем речь идет даже не о расстоянии до поселка, а о времени, необходимом для того, чтобы добраться до города) и, конечно, набор минимальных объектов инфраструктуры – детская и спортивная площадки, асфальтовое покрытие дорог, огороженная и охраняемая территория. Все это – важные условия для того, чтобы не только не ущемлять себя при проживании за городом, но и в полной мере вкусить все его преимущества.

Цена на коттеджи экономкласса, с учетом вышеперечисленных характеристик, должна составлять примерно 3-6 млн руб., бизнес-класса – 7-20 млн, элитные – от 20 млн. Цена ежемесячного обслуживания в поселках также возрастает с каждым классом.

По нашему мнению, говорить о безусловном превосходстве в глазах потребителей того или иного типа загородной недвижимости было бы некорректно – у каждого класса свой потребитель. Сегодня и всегда своих покупателей находят объекты с оптимальным соотношением цены и качества (набором характеристик и преимуществ).

За ответом на вопрос, как сегодня чувствует себя рязанский рынок загородной недвижимости, мы и обратились к экспертам.
По мнению Михаила Ивановича КАЛИНИНА, руководителя отдела продаж строительной компании «Крепость», кризис, несомненно, повлиял на спрос и активность покупателей на рынке недвижимости в целом и на сегмент загородной недвижимости в частности.

Прежде всего отсеялись просто любопытствующие и те, кто интересовался жильем на далекую перспективу. Затем схлынула волна спекулятивного капитала. Но те, кто целенаправленно шел к покупке недвижимости, и те, кто считает вложения в недвижимость наиболее эффективным способом сбережения капитала, остались.
Основной спрос ориентирован на экономные варианты. Чаще всего люди интересуются домами небольшой площади (120-200 кв. м) со скромной отделкой и дальнейшей невысокой стоимостью обслуживания. Можно предположить, что внимание к загородной недвижимости проявляют потенциальные покупатели квартир экономкласса.

Михаил Калинин подчеркнул важность транспортной доступности коттеджного поселка, наличия охраны и огороженной территории и всех необходимых коммуникаций.
По его мнению, предпосылок и возможностей для снижения цен нет. Рынок загородной недвижимости находится в нашем регионе в «зачаточном» состоянии, и говорить об активном развитии этого сегмента можно будет лишь тогда, когда по сопоставимой цене потребитель будет получать аналогичный городскому комфорт и преимущества проживания вне областного центра.

Мария Витальевна ЛОБАН, менеджер Департамента загородной недвижимости Центрального агентства недвижимости, считает, что спрос на загородное жилье в первом квартале 2009 года не изменился. На региональном рынке по-прежнему наблюдается недостаток предложения домов при активном потребительском спросе. Люди хотят жить в собственных домах, но больше внимания стали уделять качеству выставленных на продажу объектов. Очень часто дома за городом потребитель рассматривает как альтернативу городской квартире (для постоянного проживания), соответственно, такие факторы, как удаленность от города Рязани, транспортная доступность, наличие минимальной инфраструктуры играют не последнюю роль в выборе дома. Приоритетными направлениями по-прежнему являются Солотчинское и Спасское.

В последнее время как отдельные застройщики, так и крупные строительные компании больше внимания стали уделять строительству домов и коттеджных поселков. Однако в большинстве случаев коттеджные поселки не имеют общей концепции застройки, с единым архитектурным стилем, развитой инфраструктурой, с современными инженерными системами, парковыми зонами.

Мария Лобан заявляет, что, так как на рынке загородной недвижимости наблюдается дефицит новых предложений, снижения цен на данный тип недвижимости не происходит. Ситуация в определении цен может измениться при увеличении предложений на рынке, а также при выходе на рынок новых форматных загородных поселков.